Cuando compré mi primera casa en Miami, acababa de terminar la escuela de posgrado y era una verdadera necesidad. Viajaba 100 millas al trabajo viendo al menos tres accidentes en la carretera diariamente; era vida o muerte en mi mundo.
Comprar en ese momento no era la opción más inteligente ya que las tasas de interés eran del 8% y mi cuenta de ahorros era una fracción de lo que es hoy, pero el banco que encontré me dio una oferta especial por compra por primera vez y solo me pidió un pago inicial del 5%. El precio de la compra.
La hipoteca representaba el 37% de mis ingresos y los gastos mensuales eran casi los mismos que los de alquilar un apartamento, así que elegí la propiedad y disfruté de mi viaje de 10 millas. Desde entonces, he tenido altibajos al comprar varias propiedades y, como planificador financiero certificado, puedo sugerirle que tome los siguientes pasos para tomar una decisión acertada, especialmente en estos tiempos en los que el mercado inmobiliario es tan impredecible y las tasas de interés son tan altas. en alza, y no miremos atrás.
Toma la temperatura de tu necesidad en una escala del 1 al 10
En mi caso fue un 10, debido a mi viaje de 2 a 3 horas y los comentarios sarcásticos de mi jefe sobre mi sueño excesivo cuando llegué un minuto tarde; simplemente no era saludable. Y tener un apartamento en Miami Beach no tenía precio.
Tal vez no estés en una situación desesperada como yo, pero será útil evaluar el por qué e identificar qué significa esta compra para ti más allá de los números. Por ejemplo, tengo amigos que compraron una casa sabiendo que era cara y pequeña debido al sistema escolar, y para ellos, la educación de sus hijos era más importante que que cada niño tuviera su propia habitación.
Otro amigo quería estar cerca de sus padres y pagó el valor de mercado por estar a poca distancia para cuidar de ellos. A menos que simplemente la compre como inversión y la revierta, la compra de una casa está impulsada por sus emociones y algunas cosas que el dinero no puede medir.
Aquí es donde pasarás las vacaciones, celebrarás cumpleaños, te quedarás en casa enfermo y verás películas en los días lluviosos. La pregunta en este paso no es si financieramente es un buen negocio o no, sino "¿está en el lugar correcto para que mi familia y yo seamos felices?" Cerca de las cosas que necesitas; trabajo, escuela, hospital, parques, tiendas, amigos, familia, etc.
Evaluar el momento y el costo de oportunidad de la espera.
Históricamente, la casa promedio en Estados Unidos cuesta alrededor de cinco veces el ingreso anual del hogar. En 2021, $79,900 era el ingreso promedio de un hogar y $428,700 era el ingreso promedio de una vivienda, respectivamente, según el Banco de la Reserva Federal.[1]
Durante las recesiones, los ingresos de los hogares disminuyen entre un 8% y un 16%. Pero todavía puede tener sentido comprarlo. Históricamente, las recesiones han provocado una caída media del 7,5% en los precios de las viviendas. Y durante la última recesión de 2007 a 2009, las tasas de interés de las hipotecas experimentaron una caída del 20%.[2]
Según esos números, si compró una casa al precio anterior a la recesión de $500,000 con un pago inicial del 20% y una hipoteca de tasa fija a 30 años al 5%, pagaría $141,000 más durante el plazo de la hipoteca que si Esperó hasta que la recesión hiciera bajar los precios y las tarifas.
Por supuesto, es posible que no vea disminuciones en los precios y las tasas de interés exactamente al mismo tiempo, pero la idea es observar ambos antes de tomar cualquier decisión.
Pero también tenga en cuenta que tomar la decisión de comprar una casa va más allá del precio y las tasas de interés. Hay otros factores que se deben tener en cuenta: la ubicación, las proyecciones de tasas de interés, el plazo de la hipoteca, los impuestos inmobiliarios, los costos de mantenimiento, las primas de seguros, si está comprando en una economía en crecimiento o durante una recesión, sus puntajes crediticios y si Comprar es el mejor uso de su dinero en este momento. Desea asegurarse de tener una imagen financiera completa de su situación y perspectivas particulares antes de firmar el contrato.
Considere el papel que desempeñará una casa en su plan financiero general
Se recomienda que sus pagos, impuestos a la propiedad y costos de seguro se mantengan por debajo del 35% de sus ingresos y que también evalúe el costo del alquiler.
Por ejemplo, tengo un cliente que tiene tres hijos, dos gemelos adolescentes en la escuela secundaria y uno en la escuela secundaria. Ahora necesita una casa grande, pero dentro de dos años, cuando los gemelos vayan a la universidad, la reducirá a un pequeño apartamento de dos habitaciones.
En su caso comprar en un mercado alto no tiene sentido; alquilará (desde 1980 el alquiler ha aumentado sólo un 8% anual) durante un par de años más y luego comprará un lugar más pequeño y ahorrará su dinero en otras inversiones que produzcan activos.[3]
Para otras personas es importante tener una propiedad inmobiliaria como inversión y como ingreso por alquiler y viajar por todo el mundo; depende de sus objetivos y su tolerancia a la deuda. Trabajé con otro cliente que agotó su línea de crédito sobre el valor de la vivienda, los préstamos de su cuenta de jubilación y sus líneas de crédito de inversión para comprar propiedades de alquiler. Su tolerancia a la deuda era alta, pero siempre que tuviera una relación responsable de deuda a capital de 2x activos a deuda, estaba alineada con sus objetivos y su tolerancia al riesgo.Ahora que se avecinan tiempos volátiles, una onza de prevención (y precaución) vale más que una libra de cura. Plan basado en su propia tolerancia al riesgo y las expectativas que tiene para su vida; si está en sus años de crecimiento, tal vez pueda darse el lujo de arriesgarse, pero si está cerca de jubilarse y tendrá un ingreso fijo, actúe con precaución.
